Asunto-osakeyhtiölaki muuttui 1.10.2026
Julkaistu
Asunto-osakeyhtiölain muutos (535/2026) tuli voimaan 1.10.2026. Osakkaan ja hallituksen kannalta muuttui neljä asiaa. Lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuva haitta on nyt oma hallintaanoton peruste, ja ikkunat kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle. Lisäksi yhtiön alasajon ja konkurssin menettely täsmentyi, ja sähköautojen latauspisteiden kuluille tuli oletusjakoperuste. Ennen 1.10.2026 tapahtuneisiin tekoihin ja laiminlyönteihin sovelletaan vanhoja säännöksiä.
Lyhytvuokrauksen haitta on oma hallintaanoton peruste
Yhtiökokous voi ottaa asuinhuoneiston yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, jos huoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Samalla hallintaanoton perusteisiin lisättiin häiritsevään elämään tai järjestyssääntöjen rikkomiseen rinnastuva erittäin painava syy. Kynnys ei ole uusi: hallintaanotto edellyttää edelleen, että rikkomuksella on vähäistä suurempi merkitys. Lyhytvuokrausta ei kielletä, vaan arviointi tehdään tapauskohtaisesti sen perusteella, mitä haittaa toiminnasta tosiasiassa aiheutuu.
Osakkaan on huolehdittava siitä, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttöoikeuden saaneesta, ja annettava ne yhtiölle perustellusta pyynnöstä. Varoitus ja hallintaanottopäätös voidaan nyt antaa tiedoksi myös sähköpostiin, jonka osakas on ilmoittanut yhtiölle. Tällöin vastaanottajalle on lähetettävä herätysviesti toisessa kanavassa, ja tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä herätysviestin lähettämisestä. Jos päätöstä ei anneta tiedoksi säädetyllä tavalla, se on tehoton.
Ikkunat ovat yhtiön vastuulla, ja huoneistokäynnistä jätetään ilmoitus
Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat. Vastuu kattaa ikkunan teknisenä kokonaisuutena: uloimmat ja sisemmät lasit, puitteet, karmit, tiivisteet, helat ja tuuletusluukut. Kyseessä on olettamasääntö, eli yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin. Osakkaan on edelleen hoidettava huoneistoaan niin, ettei yhtiön vastuulla oleva ikkuna rikkoudu.
Huoneistokäynnin ajankohdasta sovitaan ensisijaisesti osakkaan ja huoneiston haltijan kanssa. Jos sopivaa aikaa ei saada sovittua heistä johtuvasta syystä ja vastaamiseen on varattu riittävästi aikaa, käynti voidaan toteuttaa kohtuullisen ajan kuluttua, kun ajankohdasta on ilmoitettu etukäteen. Muuna kuin sovittuna aikana tehdyltä käynniltä on jätettävä huoneistoon ilmoitus, josta käyvät ilmi käynnin syy, ilmoituksen jättäjän nimi ja lisätietoja antavan tahon yhteystiedot. Samat säännöt koskevat osakkaan käytössä olevia yhtiön tiloja, kuten varastoja, joiden hallinta ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen.
Alasajosta päättää yhtiökokous, ja konkurssissa asuminen päättyy kuukaudessa
Yhtiökokous voi päättää selvitystilasta ja kiinteistön tai rakennuksen luovuttamisesta neljän viidesosan enemmistöllä annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista, jos kunnossapidon jatkaminen tuottaisi osakkaille huomattavaa vahinkoa. Päätösehdotuksessa on esitettävä muun muassa luovutusehdot, hallintaoikeuden ja vastikkeenmaksun arvioitu päättymisajankohta sekä netto-omaisuuden jakoperusteet. Ehdotukseen on liitettävä riippumattoman asiantuntijan arvio käyvistä arvoista ja vähintään kymmenen vuoden kunnossapitotarpeesta. Kokouksesta pois jäänyt osakas voi kannattaa päätöstä viikon ajan kokouksen jälkeen.
Konkurssiin luovuttamisesta päättää yhtiökokous. Hallitus saa päättää siitä vain, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Osakkaan oikeus huoneiston hallintaan ja velvollisuus maksaa vastiketta lakkaavat kuukauden kuluttua siitä, kun pesänhoitaja on antanut konkurssiin asettamista koskevan päätöksen tiedoksi. Osakkaan ja vuokralaisen välinen vuokrasopimus päättyy samaan aikaan ilman irtisanomista, ja osakkaan on ilmoitettava ajankohdasta vuokralaiselle viivytyksettä.
Latauspisteiden kulut jaetaan tasan, ja rikkinäiselle vesimittarille tuli väliaikainen sääntö
Jos yhtiökokous päättää sähköautojen latauspisteiden toteuttamisesta eikä yhtiöjärjestyksessä ole vastikeperustetta uudistuksesta hyötyville huoneistoille, uudistuksen ja sen kunnossapidon kulut jaetaan tasan niiden huoneistojen kesken, joille uudistus tuottaa etua. Vaiheittain toteutetussa hankkeessa latausvalmiuden kulut jaetaan valmiuden saavien kesken ja valmiiden latauspisteiden kulut niiden saavien kesken.
Vesivastike perustuu luotettavasti mitattuun todelliseen kulutukseen. Jos huoneistokohtainen vesimittari vikaantuu, kyseisen huoneiston vastike määrätään väliaikaisesti luotettavasti arvioitavissa olevan kulutuksen perusteella. Säännöstä ei sovelleta yhtiöön, jossa huoneistokohtaiset vesimittarit on asennettu ennen 1.10.2026 haetun rakennusluvan perusteella.
Mitä hallituksen kannattaa tarkistaa
Yhtiöjärjestyksen määräykset kunnossapitovastuusta, vesivastikkeen perusteesta ja autopaikkojen vastikeperusteesta ohittavat lain olettamasäännöt. Jos yhtiöjärjestyksessä on uuden lain vastainen määräys, muutos ilmoitetaan rekisteröitäväksi samalla, kun muukin yhtiöjärjestyksen muutos ilmoitetaan.
Sovellettava säädös: laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta (535/2026), annettu 16.6.2026 ja voimassa 1.10.2026 alkaen. Taustana hallituksen esitys HE 34/2026 vp.